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    以案释法:丈夫将房产恶意低价卖给小三,该如何追回?

    点击数:302022-09-20 09:31:04 来源: 上海通润律师事务所

    原创 汪洋、窦俊伟 上海婚姻律师 

     

    编者按

     

    夫妻结婚多年,丈夫竟将房产卖给他人,妻子该如何维护自己的权益?法院将怎样定义此次事件?妻子的权益可以得到维护吗?法律上又有哪些相关规定?

    让我们结合实际案例,带着疑问往下看。

    一、以案释法

     

    案例01 丈夫瞒着妻子购房低价卖给情人,原配两次诉讼终于追回房产

    【案件简介】

    杨女士与丈夫张先生离婚后,才发现张先生竟然在她不知情的情况下购买过房屋一套,并背着她将房屋以买卖的形式转让给了陈小姐,而这位陈小姐就是她与张先生之间的“小三”。杨女士气愤难平,先后两次将张先生与陈小姐起诉至法院,认为二人是恶意串通转移夫妻共同财产,第一次是要求法院确认房屋买卖合同无效,第二次要求法院判决房屋归杨女士所有。

    杨女士与张先生于1985年经人介绍相识,一年后结婚,次年生子,已经做了近几十年的夫妻。张先生与“小三”陈小姐的私生子出生,杨女士对这段婚姻彻底死心。2009年年底杨女士向法院提起诉讼,要求与张先生离婚,之后法院判决两人离婚,并依法分割了夫妻共同财产,但其中并不包括张先生个人购买的那套房屋。

    在起诉离婚分割夫妻共同财产的过程中,杨女士发现张先生曾购买房屋并转移给陈小姐的事实。在法院判决杨女士与张先生离婚后,杨女士又向法院起诉,要求确认此为夫妻共同财产,张先生与陈小姐签订的房屋买卖合同无效。

    【法官说法】

    法院一审认为,此房屋应属于杨女士与张先生的夫妻共同财产,陈小姐在明知张先生个人无权处分房屋的情况下仍与张先生签订购房合同,且交易价格明显低于市场价,不属于善意第三人。张先生无权擅自处分夫妻共同财产;判决确认房屋买卖合同无效。判决后张先生、陈小姐不服提起上诉,之后二审判决维持原判。至此,杨女士取得了这场夺房大战的初步胜利。

    法院判决确认张先生与陈小姐的房屋买卖合同无效之后,杨女士又再一次向法院提起了诉讼,这一次她是要求判决房屋归自己所有。

    法院审理认为,涉诉房屋至今仍应属于杨女士和张先生的共同财产。现杨女士与张先生已经由法院判决离婚,对本案诉争房屋的分割应根据双方和财产的具体情况,本着照顾子女、女方权益及无过错方等原则分给一方所有。综合本案案情,诉争房屋归杨女士所有,由杨女士给付张先生房屋价值补偿。最终,杨女士赢得了这场没有硝烟的夺房大战的最终胜利。

     

    案例02 男子将房产低价转给情人,10年后被判决系恶意转移夫妻共同财产

    【案件简介】

    2012年底,凌女士一纸诉状将肖女士告上吴中法院。凌女士称,袁先生将两处房产以明显低于市场的价格转让给被告肖女士,而自己对于房产转让一事无从知晓。肖女士与袁先生早已认识,且一直保持着不正当男女关系,故应当知道袁先生已婚的事实。在肖女士取得房产后,袁先生就与自己离婚,不久后又与肖女士登记结婚。凌女士认为,袁先生与肖女士恶意串通,未经自己同意便将房产转让,转移自己与袁先生的夫妻共同财产,损害了其合法权益。凌女士请求法院确认肖女士与袁先生就两套房屋签订的“房产转让合同”无效。

    【法官说法】

    法院审理认为,袁先生是在其与原告夫妻关系存续期间取得讼争房产并转让。根据婚姻法的相关规定,两处房产应当属于原告与袁先生的夫妻共同财产,二人对上述房产享有平等的处理权。结合袁先生早已与被告熟识,袁先生在与被告签订房产转让合同,并以“丧偶未娶”的虚假证明与被告一同办理房产转让登记后不久即与原告离婚,且在半年之后就与被告结婚的一系列事实,可以推定被告在与袁先生签订房产转让合同时应当知道袁先生此时尚有妻子存在,并且两人的房产转让行为隐瞒了原告。由此确认,被告与袁先生之间就本案讼争房产的买卖合同损害了原告的合法权益。因此,法院判决支持了凌女士要求确认房产转让合同无效的诉讼请求。

     

    案例03 夫妻感情破裂闹离婚 男方低价出售共有房屋

    【案件简介】

    小赵(女)与小钱(男)结婚后,夫妻二人全款购买了一处房产,登记在男方名下。后来双方发生矛盾、感情破裂,小赵便起诉小钱要求离婚。然而,在小赵起诉当日,小钱与其父老钱前往房管部门签订协议,约定以实际购房款1/4的价格将涉案房屋出售给老钱,且不经资金监管。两天后,涉案房屋变更登记至老钱名下,但老钱实际未支付款项,现涉案房屋由老钱夫妇居住。小赵以小钱、老钱恶意串通转移夫妻共有房屋为由,向法院起诉。

    【法官说法】

    涉案房屋于夫妻关系存续期间购买,属夫妻共同财产。老钱、小钱父子在小钱与小赵矛盾激化期间、小赵提起离婚诉讼之时,以明显低于市场价格的不合理低价,进行涉案房屋交易,对小钱与小赵的夫妻共同财产进行处分、转移,且未实际支付房款,足以认定老钱、小钱在此次交易过程中的主观恶意。故涉案房屋买卖协议系双方恶意串通,损害了小赵的利益,遂依法认定涉案房屋买卖协议无效,并判决老钱与小钱将涉案房屋恢复登记至小钱名下。本案中,男方恶意串通自己父亲转移夫妻共同财产,女方及时通过法律手段维护了自身合法权益。

    二、法律规定

     

    《中华人民共和国民法典》(2021年1月1日起施行)

    第三百一十一条:【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

    (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;

    (二)以合理的价格转让;

    (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

    受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

    当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。

     

    第一千零九十二条:夫妻一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产,或者伪造夫妻共同债务企图侵占另一方财产的,在离婚分割夫妻共同财产时,对该方可以少分或者不分。离婚后,另一方发现有上述行为的,可以向人民法院提起诉讼,请求再次分割夫妻共同财产。


    三、法条解读
     

    解读一:

    民法典规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回,但善意取得除外。善意取得是所有权取得的特别规定,如果受让方通过善意的方式取得房产的所有权时,原所有权人不得要求返还。

    那么如何判断配偶出售房产,受让方是否属于法律意义上善意取得呢?善意取得的房产必须同时符合以合理的价格转让、受让该不动产或者接受不动产时是善意、房产过户成功这三个条件,缺一不可。

    如果夫妻一方将属于夫妻共同财产的房屋以买卖的方式转移给他人,实际并不是真实的买卖,没有价款的交付,是以合法形式掩盖其非法目的,其目的就是隐匿、转移夫妻共同财产,使配偶不能得到自己应有的份额,不属于善意取得。

    如果受让方属于善意取得,那么已经出售的房产就很难追回了。这时候应该如何维权呢?根据《民法典》311条和1092条,可以向私自出售房产的配偶主张损害赔偿。

    解读二:

    无论是婚姻关系存续期间,还是双方已经进入离婚诉讼,只要夫妻中的一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产,或者伪造夫妻共同债务企图侵占另一方财产的行为,离婚分割夫妻共同财产时,均可以对其少分或不分,《民法典》对夫妻共同财产的范围,及恶意转移财产等侵犯夫妻一方财产权益行为的认定和法律后果等做出了更加全面的规定,有效保障了利益受损一方的财产权益。


    四、律师感言

     

    近几年,笔者在工作中也遇到了很多配偶恶意转移财产的案例。如果遇上此类情况,一定要在第一时间拿起法律的武器保护自己,积极取证,即使在离婚后发现对方有隐瞒的财产在离婚时未予分割的,仍可至法院起诉,请求再次分割夫妻共同财产。

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