丈夫婚内将房产赠与“小三”？法院：转让行为全部无效！

点击数：21892020-01-14 14:33:42　来源: 上海通润律师事务所

夫妻一方擅自处分共有财产引发的纠纷经常发生，但如果是丈夫将登记在其名下但属于夫妻共有的房产，以名为房屋买卖实为赠与的方式给了婚外情人呢？

毫不知情的配偶如何维护自身权益？

已过户给婚外情人的房子能否要回？

欢迎走进今天的广州案例！

基本案情

1994年，大东与小西登记结婚，随后，大东通过按揭方式买了一套房子，房屋产权登记在大东名下，按照法律规定，这套房子属于夫妻共同财产。

 

后来，大东与小南相识，并产生婚外情，交往期间两人一直在涉案房屋内同居，除此以外，大东还与小南签订了一份房屋买卖合同，约定大东将这套房子以56万的价格出售给小南。合同签订后，涉案房屋产权过户至小南名下。妻子小西对此事毫不知情。2005年，大东与小南分手，小南搬走，大东则一直居住在涉案房屋内，并多次按时支付银行按揭贷款。

 

2017年，小南与银行签订《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》及《个人借款合同》，并将涉案房屋作为抵押担保。随后，小南向法院提起诉讼，请求判令大东及其同住人员立刻搬走，交还涉案房屋。于是，大东反诉请求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并判决涉案房屋归自己所有。与此同时，大东的妻子小西作为有独立请求权的第三人提出诉请，请求确认大东与小南签订的合同无效，而涉案房屋归大东和自己共有。

 

关于56万元购房款，小南在诉讼中表示她已经以现金方式支付给了大东，但未能提供书面证据。大东对此不予确认。

争议焦点

❶ 夫妻双方对于涉案房屋的共有形式问题；

❷ 大东与小南签订的《广州市房地产买卖合同》是否有效？

裁判结果

一审法院判决：

❶大东、小南签订的《广州市房地产买卖合同》中涉及处分小西享有的产权份额的内容无效；

❷大东代小南支付小南以上述房屋抵押而向银行借款的剩余本息；

❸小南协助小西将房屋产权登记为小南、小西名下，双方各占50%产权份额；

❹驳回小南的本诉请求，驳回大东、小西的其他请求。

 

一审判决后，大东、小西、小南均表示不服，遂向广州市中级人民法院提起上诉。

 

广州市中级人民法院判决：

❶维持驳回小南的本诉请求的判项，撤销驳回大东的其他反诉请求、驳回小西的其他诉讼请求的判项；

❷改判大东、小南签订的《广州市房地产买卖合同》无效；

❸改判大东除代小南支付以上述房屋作抵押而向银行借款的剩余本息外，还要支付提前还款违约金11288.76元；

❹小南协助大东将上述房屋产权变更登记至大东名下；

❺驳回大东、小西的其他诉讼请求。

 

二审判决为终审判决。

法官说法

 

➣一审法院认为，涉案房屋原由大东向开发商购买，购房行为及房屋产权登记在大东名下均发生在大东、小西夫妻关系存续期间，依法为大东、小西夫妻共同财产。在大东、小西均未举证证实双方对涉案房屋产权份额存在特别约定的情况下，涉案房屋依法应由大东、小西各占50%产权份额。涉案房屋已于2004年7月20日过户至小南名下，小西对涉案房屋的共有权益依法受法律保护，但同时大东已处分其自身产权份额，上述《广州市房地产买卖合同》中涉及处分小西享有的产权份额的内容无效。抵押权涂销后，涉案房屋产权应登记在小南、小西名下，双方各占50%产权份额。

 

➣二审法院认为，涉案房屋为大东、小西的夫妻共同财产，在婚姻关系存续期间，夫妻共同财产应作为一个不可分割的整体，夫妻对全部共同财产不分份额地共同享有所有权。大东未经小西同意将涉案房屋产权无偿转让给小南的行为，侵害了小西的合法财产权益，该转让行为应为全部无效，而非部分无效。因此，小西请求确认小南、大东签订的《广州市房地产买卖合同》无效的理由成立，予以支持，故小南应将涉案房屋恢复登记至大东名下。

 

01关于夫妻双方对于夫妻共有房屋的共有形式问题

 

涉案房屋为大东与小西在婚姻关系存续期间购买，因此该房屋为二人的夫妻共同财产。《中国人民共和国物权法》第九十五条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。而根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。但夫妻对共同财产享有平等的处理权，并不意味着夫妻各自对共同财产享有一半的处分权。这是由于夫妻共同财产是基于法律的规定，因夫妻关系的存在而产生的。在夫妻双方未选择其他财产制的情形下，夫妻对共同财产形成共同共有，而非按份共有。

根据共同共有的一般原理，在婚姻关系存续期间，夫妻共同财产应作为一个不可分割的整体，夫妻对全部共同财产不分份额地共同享有所有权，夫妻双方无法对共同财产划分个人份额，在没有重大理由时也无权请求分割共同财产。只有在共同共有关系终止时，才可对共同财产进行分割，确定各自份额。

 

02 关于夫妻关系存续期间

 

一方处分共有财产的效力评判

根据《婚姻法司法解释（一）》第十七条规定，《婚姻法》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：

 

➣（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

➣（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

由此可见，因日常生活需要的，夫妻任何一方均有权独立处分夫妻共同财产。超出日常生活需要，任何一方均无权独立处分夫妻共同财产。根据《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，夫妻共同财产处分亦可参照该条规定。而如果他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

 

本案中，丈夫大东隐瞒妻子小西擅自与婚外情人小南签订房屋买卖合同，在小南未支付房屋相应对价的情形下，将涉案房屋过户至小南名下，其妻小西事先不知情、事后未追认，故大东擅自处分共有房屋构成无权处分。

 

03 夫妻一方擅自处分共有房屋

适用善意取得制度

《中华人民共和国婚姻法司法解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。超出日常生活需要对夫妻共同财产进行处分，一方擅自将大额夫妻共同财产赠与或转让给他人，是无权处分行为。

 

在夫妻另一方事先不知情、事后未追认的情况下，如受让人并非善意第三人，所有权人有权根据物权的追及效力要求非法占有人返还财产，夫妻中的受害方可以行使物上请求权，以配偶和婚外同居者为共同被告，请求法院判令其返还财产。

 

涉及具体处理问题，比如夫妻一方赠与婚外情人房产，究竟是返还房屋还是返还相应的购房款。我们认为，一般可分为两种情况：

➣如果赠与人给予受赠人钱款让其购房、购车等，赠与行为被确认无效后，受赠人应返还相应的钱款；

➣如果赠与人是把原来登记在自己名下的房屋、车辆等变更登记至受赠人名下，受赠人则应返还原房屋或车辆。

 

本案中，丈夫大东与小南虽签订了房屋买卖合同，但小南未支付房屋相应对价，且涉案房屋过户至小南名下后，大东仍然在涉案房屋内实际居住，并按时支付银行按揭贷款，不符合房屋买卖交易的习惯，故大东与小南签订的房屋买卖合同，表面上为房屋买卖关系，实际上为赠与关系。虽然涉案房屋已过户登记在小南名下，但结合本案情况，可认定小南不属于善意取得，应返还涉案房屋。

 

本案认定房屋转让行为无效，是希望通过利用司法审判职能作用，在法律评判上作出正确价值导向，引导社会公众遵守法律法规和社会主义道德，依法依规从事房地产交易，以促进房地产市场健康稳定发展，保障物权人的合法权益。